Julia Bachiller

La Asociación Vecinal de Majadahonda durante el último acto organizado en la Casa de la Cultura Carmen Conde, bajo el titular “La vivienda en Madrid. ¿Negocio o derecho? “contó con la participación de Anselmo Soto, Dr. Ingeniero de Caminos, y ex concejal de Majadahonda donde fue miembro del Consejo de Administración de PAMMASA, cargos que le han conferido ser  un gran conocedor del ámbito urbanístico en Majadahonda, todo ello unido a la experiencia adquirida de ser profesor universitario, desencadenó en el éxito de su ponencia.

Tras su presentación por parte del presidente de la asociación, Zacarías Martínez Maillo, afirmo “quiero decir que aunque soy asignado a la asociación, mi opinión me representa a mí mismo. No represento a la asociación, igual que tampoco represento a ningún partido político porque no estoy afiliado a ningún partido político. Mis opiniones son personales”.

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA (PGOU)

Cuando uno quiere profundizar en el sistema de la vivienda en un municipio tiene que irse siempre al Plan General de Ordenación Urbana. Un PGOU es el instrumento principal en el que se ordena todos los suelos del término municipal, comenzo diciendo Anselmo Soto. Es una norma jurídica que se tiene que cumplir.

En ella se definen, por ejemplo, los usos y las edificabilidades, las actividades que se pueden desarrollar, los derechos que se tienen en ese suelo y las obligaciones que se tienen que cumplir, la estructura de las características de los suelos,  la protección ambiental, el patrimonio del municipio,  las herramientas para tratarlos, cómo tratar el terreno que ya estaba consolidado. Incluso se definen los ámbitos de intervención, como son las ordenanzas, el régimen…  en resumen todo lo que se puede hacer, y se tiene que hacer.

Y si no está definido, hay que hacer una modificación.El plan actual se aprobó en enero de 1998. La tramitación de un plan es una tramitación súper tediosa, se puede tardar dos años o más. El de Majadahonda tiene más de 30 años.

Estarán conmigo en que la realidad social, la economía, la tecnología, los desarrollos tecnológicos, la legislación y todo de hace 30 años es absolutamente diferente a lo que tenemos ahora. Asi pues, tenemos un plan que está completamente anticuado y muchas de las necesidades no las tenemos contempladas. Es decir, todo lo que se necesita de una nueva ciudad sostenible, inteligente, resiliente, etc., es difícil de contemplar

Todos los partidos políticos de la oposición, sin exclusión de ninguno, UPyD, Centristas, Ciudadanos, PSOE, Somos Majadahonda, Izquierda Unida, todos durante la legislatura hemos solicitado que se cambie el plan general de la organización cuando fui concejal y los solicité, personalmente, en varias ocasiones.

 Hubo un intento allá por 2012 de hacer un cambio, de hecho, se contrató a una empresa, a un estudio de arquitectura, que hiciera el proyecto. Costó unos 400.000 euros y el proyecto se guardó en un cajón. A día de hoy no lo sacan, no lo rescatan.

¿Qué se está haciendo a partir de ahí? Pues parchear, constantemente, con modificaciones puntuales del Plan General, muy dirigidas, modificando » lo que me interesa» y lo que no me interesa se queda sin modificar

SUELO URBANIZABLE Y NO URBANIZABLE EN MAJADAHONDA (explicación a la imagen)

En amarillo está todo el suelo consolidado. Todo lo que ya hay, ya estaba proyectado, construido o en fase de construcción. Lo que es el casco antiguo, ya está. Cuando desarrollas un nuevo Plan General, tienes que coger lo antiguo, que ya está hecho, e incorporarlo.

En azul, rojo y naranja se supone que es lo que se determina en el nuevo plan que va a ser el suelo urbanizable. En azul, es lo que se tiene que desarrollar o urbanizar en el primer cuatrienio de vigencia del plan. Es decir, en lo que eran los años 1998 y 2000.

En rojo, el siguiente cuatrienio, que era entre 2001-2004.

En naranja es lo que el suelo urbanizado que no tenía una previsión de cuándo se podía hacer y por lo tanto no tenía un plan específico temporal.

En verde está el suelo que se determina como no urbanizable. Y que además tiene dos criterios de color. El verde claro es suelo no urbanizable común y el verde oscuro es el suelo no urbanizable pero que está especialmente protegido.

ARCO DE PONIENTE

El arco de Poniente, es muy importante cuando hablemos del urbanismo de Majadahonda, es fundamental.

Los desarrollos de los Satélites, Roza Martín, Los negrillos, se han hecho. Y lo que estaba previsto para el 2001-2004 que es Arco de Poniente no está hecho nada, especifico Anselmo.

Desde donde está el cementerio y hasta donde está el edificio de la Policía, todo es un descampado, no hay nada desarrollado. Lleva más de 20 años sin desarrollo. Por eso digo que incluso en el Plan vigente su desarrollo no se ha cumplido lo que estaba previsto.

Cuando se diseña un plan, los distintos usos, sobre todo el uso residencial, tiene que cumplir por ley un porcentaje de suelo a vivienda protegida.

La ley que está en vigencia actualmente es el Real Decreto Legislativo de 7 / 2015. En esa ley se establece cuál es el porcentaje mínimo que hay que destinar a vivienda sometida en algún régimen de protección pública.

¿Qué significa? Significa que la ley te permite que extraigas toda la vivienda protegida, siempre y cuando ese porcentaje de vivienda protegida te lo lleves a otro sitio del término municipal que además garantice el principio de cohesión social. Bueno, aclaro el Sr. Soto, pues toda la reserva de vivienda protegida que estaba en los Satélites, en Roza Martín y en Los Negrillos, se eliminó del plan y se trasladó a otra zona que es Arco de Ponente.

La ley lo permite, de hecho, incluso puede ser hasta razonable porque los desarrollos de los Satélites y de Arco de Poniente están pensados como un tipo de edificación, digamos, unifamiliar, de alto standing, de mucho dinero, que está muy alejado de lo que es el centro y, por tanto, puede tener sentido el decir que voy a extraer toda esa vivienda pública y la llevo a otra zona un poco más cercana al casco como era Arco de Poniente.

MODELOS DE DESARROLLO URBANÍSTICO

Existen tres modelos de desarrollo. El modelo que se llama de cooperación, el modelo que se llama de compensación y el modelo que se llama de expropiación. Este último lo tenemos claro.

¿Qué diferencias existen entre un modelo de desarrollo de cooperación frente a uno de compensación? En el modelo de cooperación es el ayuntamiento el que está obligado a desarrollar, a hacer la organización, y luego los propietarios, los inversores, son los que una vez desarrollados, lo construyen, pero es el ayuntamiento el que los desarrolla.

Y en el modelo de compensación son los propietarios los que tienen que desarrollar, los que tienen esa responsabilidad de hacer el desarrollo y el ayuntamiento autorizárselo.

 Los Satélites, Roza Martín, y los Negrillos, están definidos en el plan con el modelo de cooperación, es decir, es el ayuntamiento el que se obliga a tener que hacer el desarrollo, todo lo que es la organización, etc. Y así se hizo.

Mientras que en el Arco de  poniente es el modelo de compensación, son los propietarios los que tienen que proponer cómo hacerlo y el ayuntamiento autorizar.

¿Qué zonas se han desarrollado primero? Los Satélites, Roza Martín, los Negrillos, el Carril del Tejar y Monte del Pilar. En donde el modelo de cooperación era del ayuntamiento, el ayuntamiento desarrollaba y era la primera fase. ¿Qué zona no se ha desarrollado todavía y lleva retraso?  Arco de Poniente.

Y no será porque los propietarios de Arco de Poniente no se hayan movido. Solo desde el 2012, estos son un resumen de todas las iniciativas que han hecho los propietarios para poder movilizar Arco del Poniente (imagen adjunta). Y me paro en el 2018 porque todavía hay algunas más.

Arco del Poniente es el futuro desarrollo de Majadahonda. Está dividido en 4 sectores. El primer sector es este de aquí, que se denomina Valles de la Mina. Aquí es donde están construyendo el nuevo Lidl hasta el edificio de la Policía Local. El segundo sector se llama Puerto del Paguito. El tercer sector se llama Arroyos del Arcipreste Y el cuarto sector se llama Carravieja. 

Arco  de Poniente, preveía la construcción de 1.291 viviendas protegidas con una especial protección. La propuesta que hicieron los propietarios en el 2014 como modificación puntual, que se aprobó en el Ayuntamiento y que por lo tanto se supone que se está tramitando, determinaron que en la propuesta había errores en el Plan que hacía que se imposibilitara la ejecución de algunas de las obligaciones de accesibilidad, en esa propuesta se subía el porcentaje de viviendas a construir, con lo que también subía el porcentaje de vivienda protegida, llegando hasta 2.250.

En julio de 2024 entro en vigor la ley que reforma las medidas extraordinarias para la reforma de vivienda protegida. ¿Por qué les menciono esta ley? Porque esta ley habilita a los ayuntamientos a que todo aquel suelo que tengan de nivel terciario principal lo puedan transformar en suelo de vivienda pública protegida sin necesidad de ninguna actuación urbanística.

¿Qué significa? Que todo el suelo terciario principal puede automáticamente cambiarlo a vivienda protegida sin necesidad de hacer una modificación puntual. Pero con una serie de condiciones, la principal de ellas es , yo le habilito a usted que coja suelo terciario y lo transforme en vivienda protegida, pero siempre y cuando lo ejecute rápido, continuo expresando Anselmo Soto.

Para finalizar su completa exposicion informo ademas que el Ayuntamiento de Majadahonda contestó en noviembre del 2024 y determinó que solo tenía de las zonas que le quedaban por desarrollar un ámbito que pudieran cumplir, que era el Carril del Tejar. La zona, se sitúa dónde está el Plaza Norte. En esa zona hay suelo terciario principal y cumpliría con las condiciones de esa ley y podría transformarse en vivienda protegida y, por tanto, aumentar la vivienda protegida prevista, en los mismos porcentajes que dice la ley.